Μπορώ να ζητήσω μείωση ενοικίου λόγω κορονοϊού;


Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ «αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από την μεταβολή αυτήν η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά aτην κρίση του, με αίτηση του οφειλέτη, να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Αν αποφασιστεί η λύση της σύμβασης, επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεων παροχής που πηγάζουν απ' αυτήν και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν τις παροχές που έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό».

Κατά την ανωτέρω διάταξη, αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, μεταβλήθηκαν ύστερα, από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της συμβάσεως εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη.

Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά, συνεπεία των οποίων επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτα, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ, αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί.

Άλλωστε από τα περιοριστικά μέτρα που ελήφθησαν (λ.χ αναστολή λειτουργίας καταστημάτων) μειώθηκε έστω και προσωρινά, μισθωτική αξία του ακινήτου που ενοικιάζεται και ως εκτούτου είναι δίκαιο και εύλογο να αναπροσαρμοστεί αντίστοιχα και το μίσθωμα για όσοι περίοδο η πανδημία με τα βάλει το καθεστώς χρήσης του ακινήτου

Η επέλευση της πανδημίας στην χώρα μας, και οι επιπτώσεις της στην οικονομία συνιστούν αναμφίβολα ειδικό μη προβλέψιμο γεγονός "ανωτέρας βίας" που δικαιολογεί την μεταβολή, μέσω δικαστικής απόφασης, των όρων μίας μισθωτικής σύμβασης.

Επιπρόσθετα, από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 Α.Κ., συνάγεται ότι με τη διαρκή σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στον μισθωτή την χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση. Ο μισθωτής υποχρεούται σε αντάλλαγμα να καταβάλλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα (ΑΠ 420/2019, ΑΠ 1089/2018). Επίσης, έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για την συμφωνημένη χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για την συμφωνημένη χρήση σε όλη την διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν . Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στον μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά την συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει, από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Επομένως, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, να μην καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα. Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα εξάλλου αποτελεί και η αδυναμία χρήσης του μισθίου όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγόρευσης της χρήσης από δημόσια αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης ή και ανάκλησης της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (Ολ. ΑΠ 50/2005, ΑΠ 933/2010, ΑΠ 165/2012, ΑΠ 1089/2018).

Ο ενδιαφερόμενος μισθωτής θα πρέπει να ασκήσει αγωγή στο αρμόδιο δικαστήριο (Που συνήθως έχει συμφωνηθεί στο μισθωτήριο) με το οποίο να ζητά την αναπροσαρμογή του μισθώματος. Επίσης με αίτηση ασφαλιστικών μέτρων μπορεί να ζητήσει προσωρινή προστασία, δηλαδή να υποχρεωθεί να ανέχεται ο ιδιοκτήτης την καταβολή από το μισθωτή, του μειωμένου μισθώματος, μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της αγωγής.